深圳楼市，再掀土拍热潮。

在最近公布的第二批次拟出让居住用地项目清单中，涌现三大引人注目的靓地，分别为：深湾超总地块、宝中近欢乐港湾地块，以及龙华近深高北地块。

这些土地的亮相不仅引起了业界的广泛关注，更给未来几年深圳楼市带来了非同寻常的信号。

【资料图】

01

首先，让我们来看看深湾超总地块（T207-0060）。

回顾过去，上一次深湾超总有住宅入市，还是于2005年入市的中信红树湾项目。

断供近20年的深湾超总，为何又出现新的宅地？

答案源于今年4月26日，深圳湾超总土地规划发生新的调整。

据深圳市规划和自然资源局发布公告称：为进一步优化深圳湾超级总部基地用地功能结构，促进片区职住平衡，完善片区公共配套体系，拟开展[红树湾地区]法定图则DY04单元、DY08单元规划调整工作。

具体调整情况为：“红树湾地区”法定图则DY08单元主导功能由“商业服务业用地”调整为“商业服务业用地+二类居住用地”，新增配套设施“9班幼儿园、托育机构、社区体育活动场地、社区儿童游戏场地”；

新增两块宅地面积分别为17388平方米和17222平方米，共占地3.5万平，容积率6.0。

而今年第二批土拍中的深湾超总地块，就来源于上面这块“商转住”用地。

该地块的占位真的太优越了，毗邻深圳科技园，与香港隔海相望，东靠欢乐海岸，北依华侨城湿地公园、世界之窗，西边是高尔夫球场，南边是深圳湾公园等城市级配套和自然景观。

过去的深湾超总曾因名校缺失带来缓涨问题，不过在去年末，华侨城中学初中部加入了南山外国语学校集团，获得了教育资源的补强。

极为稀缺的地段，片区近20年来首个住宅，企业总部环绕，城市级配套和山海景观环伺，再加上新房的限价，这个项目绝对值得关注。

2022年，中信红树湾共成交24套，成交单价区间12.93-22.06万/㎡。今年3月小区一套190平的房源以3550万的总价成交，折合单价突破21万元。

说完优点，再谈谈缺点：

1、容积率6.0的超高容积率，注定产品为“豪刚”而非“真豪宅”，而且产品的打造极为考验开放商水准

2、地块周围多是楼龄20年左右的老破小区和城中村，没有机会成为深圳湾那样的纯粹高端居住区

3、未来深圳湾超总高楼建起来后可能会遮挡视野

4、最近中信红树湾曝出雨后塌陷消息，地面花园开裂直接掉到地下停车场，究竟是施工质量不过关造成，还是物业维护不合格所致，亦或是填海工程地面沉降，目前仍是未知数

02

接下来，我们再看看宝中近欢乐港湾地块（A001-0212）。

根据信息描述，该地块位于宝安区新安街道，金科路与罗田路交汇处西南侧，海韵学校往东南50米。

地块面积不大，占地1.52万平，建筑面积8.23万平，容积率约5.4。

值得关注的是，去年8月，该地块曾经流拍过一次，因为当时该地块的出让要求中，仅不到1/2的建面用于住宅，另外的1/2用于办公和商业。

由于前海+宝中的商业办公已经过于饱和，所以当时对开发商的吸引力不强。不过今年该地块不再是“一半商业，一半住宅”，而是调整为纯二类居住用地，非常值得期待。

从地段看，该地块放眼全深圳也是相当炸裂。

地块一路之隔是海韵学校，新安中学，西南侧约350米为广深沿江高速和大铲湾，沿金科路步行约1公里，就是宝安区最精华城市配套，或者说湾区城市会客厅。

如欢乐港湾，这里有深圳首座128米超级摩天轮“湾区之光”； 深圳首个借鉴纽约“高线公园”理念的滨海廊桥；深圳首个五星级酒店群，包括瑞吉酒店，前海JW万豪酒店和华侨城艾美酒店等……

宝安中心中央绿轴将成为深圳文化地标的最密集区，中央绿轴南北长约1200米，东西宽约400米，是深圳唯一南北向、面向前海湾、成规模的滨海公共空间。现已建成海滨广场、图书馆、青少年宫、演艺中心、滨海文化公园，未来还将增建民俗馆和湾区书城2个文化地标。

这里不仅配套强悍，产业导入也相当成熟。据统计，宝中聚集约5万家企业，超58家上市公司，资本超十亿企业约25家；世界500强投资企业累计达353家；宝中的腹地则聚集了177家“专精特新”企业……

说完优点，再谈谈缺点：

1、沿江高速噪音，飞机噪音

2、片区内暂无名校

3、周边地铁站步行距离在1公里外

03

最后，我们一起看看龙华近深高北地块（A811-0347）。

该地块位于龙华区民治街道，民塘路与白松四路交汇处西北侧，深圳高级中学（北校区）往东南200米。

该地块占地面积仅1.01万平，建筑面积约7.29万平，容积率高达7.2。虽然地块很小，容积率超高，但其价值仍不容忽视。

一方面，该地块位于深高北学区划分范围内。

近期，深圳市龙华区教育局发布《关于龙华区2023年新建、改扩建等学校学区划分方案的公告》，15所新校招生范围敲定。

其中，深圳市高级中学北校区扩建校区（扩建）划分范围：中梅路以南、民塘路以西、民兴街以南、龙华大道以西、平南铁路以北、福龙大道以东、人民路以东、新区大道以西范围。（附图四）

注：与深圳市高级中学北校区小学部、初中部单片区共享学区。

另一方面，该地块位于深圳北站附近，距离深圳北地铁站约500米，占位极佳。

在近期发布的2023年深圳政府工作报告提到：加快北站国际商务区等重点片区规划建设，重点区域投资超2400亿元！而在深圳地铁五期规划中，龙华新增22、27、25三条地铁进一步巩固交通中心地位，成为五期规划的最大赢家。

在城市定位方面，深圳北站和龙华也从“关外”、“睡城”、福田“后花园”升级为“都市核心区”、“世界级国际会客厅”和“深圳六大总部基地之一”，定位上不比前海弱。

去年11月，华润首入龙华，拿下深圳北站巨无霸地块，将与深铁合作打造超核中心。

根据规划，超核中心总建面约75万㎡，依托深圳北站枢纽，以绿芯公园为中心，在周围分别打造创智办公，风情水街和生态社区三大功能区，满足总部办公、创新服务、商务地标、商业休闲和品质居住等需求。

超核中心将在绿芯公园打造世界级“城市会客厅”，整个公园集演艺中心、艺术巡演中心、青少年科创中心、时尚运动中心等多维度高端配套。

华润还将在这里打造深圳商业新地标，引入万象系商业，不仅延续华润万象城、万象天地高端商业基因，还将商业与超核绿芯衔接。

今年3月，华润北站超核万象中心开盘，单价6.82万/平起，开盘当天销售33亿，这个去化也侧面反映出市场对片区价值的认可。

说完优点，再谈谈缺点：

1、龙华新房市场很卷，商品房滞销情况严重

2、地块容积率高达7.2，一定程度影响居住体验和升值潜力

3、龙华产业升级困难，金融搞不过福田，科技搞不过南山，商贸搞不过罗湖，工业抢不过龙岗坪山，就连看家本领深圳北站枢纽也遭到西丽高铁站+清水河高铁站的威胁，龙华宇宙中心的地位和片区房产价值与产业升级息息相关。

4、整个龙华的交通困难，微观上主干道过窄堵塞，摩的太多，宏观上与南山福田割裂得太利好，地铁五期规划中龙华新增22、27、25三条地铁，有望进一步加强与南山福田的联系。

04

除了以上3宗靓地，深圳第二次土拍还有另外7宗地块，分别位于龙华区1宗、光明区2宗、龙岗区3宗、深汕特别合作区1宗。

另外7宗也有值得关注的地方，但相比于深湾超总地块、宝中近欢乐港湾地块，以及龙华近深高北地块，都显得平平无奇了。

从这一次土拍，也引发团长对深圳市场的一些思考：

1、未来几年，我们将迎来一个怎样的市场？

团长认为是一个不缺网红盘，不缺超级豪宅的市场。

不仅仅是以上3总靓地，还有前海前湾招商壹湾臻邸，桂湾深业云海湾，妈湾新增十多宗宅地，后海的中信城开深圳东角头项目，安托山海德园A区也要来了……

这些限价豪宅入市，绝对能让富豪们挑花眼，哪个都值得入手，哪个都很香。

2、限价网红盘和靓地的入市，是提振市场信心的一种手段。

今年第一季度，深圳楼市经历了一波复苏，但自4月开始，这种刚刚回升的热度开始消散，降温，甚至有些寒冷的意味。

无需探讨原因，我希望你能认识到：从放松深合区限购、上调公积金额度、到二手房参考价的新变化，它至少释放一个信号：只要市场热度达不到预期，政策工具箱里就还有可用的工具。

深圳还有很多手段可以激活市场，这其中，网红盘和靓地在关键节点入市就是一种非常有效的方法。

3、很多核心地段改变原有的土地属性，增加了住宅用地，释放什么信号？

最直观的解释就是，深圳的商业和办公已经饱和。

或者说深圳的经济增速开始放缓，过去40年一夜崛起的暴富神话不再，各类企业对商办产品的需求增速，远远落后于深圳的供给速度。

供需错配就会造成居住品的稀缺，现在深圳把核心地段的商业用地改为居住用地，是对过往规划的修正。

按照这个趋势，深圳一些特别热门的网红片区，其价值可能会随着供给增加而得到稀释。