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6月18日，国盛证券发布一篇房地产开发行业的研究报告，报告指出，本周新房成交“旺季不旺”同比-37.4%，“第三支箭”正式落地。

报告具体内容如下：

招商蛇口（001979）重组申请获证监会注册生效，“第三支箭”正式落地。6月16日，招商蛇口发行股份购买资产并募集配套资金申请获证监会注册生效，这是在2022年底“第三支箭”出台后历时半年，A股市场首个成功取得注册批文的项目。我们认为“第三支箭”实质性落地，将有效提振市场信心、优质房企流动性有望进一步改善。

70城新房价格指数环比增速缩窄至+0.1%，同比-0.5%。据国家统计局，5月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数环比+0.1%，同比-0.5%；二手房价格指数环比-0.2%，同比-2.5%。具体看，新房价格环比上涨46城（-16，较上月变化，下同），环比下跌24城（+17）；同比上涨26城（+4），同比下跌43城（-5）。5月新房价格环比上涨的城市数量较4月显著减少，全国整体环比涨幅收窄，二手房价格环比则是在今年2月以来首次由正转负。从成交量能看，我们跟踪的30个样本城市在5月持续低迷，6月甚至环比5月周均更差，“旺季不旺”说明当下市场形势的严峻，如果6、7月没有出现大级别的政策，下半年新房销售有可能二次探底。

行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为0.3%，落后沪深300指数3.00个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第26名。本周上涨个股共61支，较上周减少18支，下跌股数为56支。

新房：本周30个城市新房成交面积为269.8万平方米，环比提升7.0%，同比下降37.4%，其中样本一线城市的新房成交面积为71.9万方，环比15.8%，同比-28.4%；样本二线城市为146.2万方，环比1.6%，同比-42.7%；样本三线城市为51.8万方，环比12.2%，同比-31.5%。从今年累计24周新房成交面积同比看，样本30城共计7257.6万方，同比12.6%；一线城市为1623.5万方，同比28.3%；二线城市为4094.9万方，同比6.8%；三线城市为1539.1万方，同比14.6%。

二手房：本周13个重点城市二手房成交面积合计113万方，环比下降0.6%，同比增长5.1%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为29.4万方，环比-3.9%；样本二线城市为51.8万方，环比-4.6%；样本三线城市为31.9万方，环比10.6%。年初至今累计二手房成交面积为2904.5万方，同比变动为57.1%信用债：根据统计数据，本周（6.12-6.18）共发行房企信用债20只，环比增加15只；发行规模共计158.74亿元，环比增加110.74亿元，总偿还量84.36亿元，环比减少22.02亿元，净融资额为74.38亿元，环比增加132.76亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（62.3%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以中期票据、公司债（33.3%、29.0%）为主要构成。债券期限方面，本周以3-5年（46.2%）的债券为主。

投资建议：中国房地产走过2021年大周期拐点后，未来主旋律是分化，我们看好一线+不超过三分之二的二线+少量三线这个城市组合包，能在未来中周期跑赢全国整体水平。择股方向包含以下几个方向：1、竞争格局占优，A股：滨江集团（002244）、华发股份（600325）、建发股份（600153）、招商蛇口、保利发展（600048）、万科A、金地集团（600383）；H股：绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团、中国海外宏洋；2、有可能受益于一线城市政策放开的区域概念公司（城建发展（600266）等）；3、物业：A股关注招商积余（001914）；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。

风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。

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